【关注】房地产拿地阶段8大主要财税痛点

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房地产企业涉及税种繁多，周期长，综合税负高，普遍进项不足，利润虚高，是税务机关稽查的重点对象。

接下来我们主要谈一谈房地产拿地阶段的主要财税痛点。

一、招拍挂方式拿地主要财税痛点及应对

招拍挂拿地方式，很普遍的拿地方式，土地招拍挂制度是指我国国有土地使用权的出让管理制度。我国国有土地使用权出让方式有4种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。

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二、新设项目公司能否享受小规模减半纳税待遇?

登记为增值税一般纳税人的新设立企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的，按规定办理首次汇算清缴申报前，可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。

三、城市基础设施配套费要不要缴纳契税？

关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号）：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

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四、母公司竞买土地，交项目子公司开发主要财税痛点及应对

关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税[2016]140号）：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

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五、收购在建项目进行后续开发，土增清算能否“二次加计扣除”？
收购方收购在建项目后继续开发再销售的税务处理，在全面营改增后，主要涉及到收购方和被收购方双方的增值税、土地增值税和企业所得税的处理。关于收购在建项目的土地增值税的处理分两种情况：一是购入在建项目后进行实质性改良或开发，再行转让，收购支出（支付的价款及税金）能否进行加计扣除？二是收购在建项目未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的是否可以加计扣除？
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1.收购方收购在建项目后继续开发再销售的税务处理2.房产开发企业加计扣除之在建工程



六、一二级联动开发主要财税“痛点”

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七、股权转让方式取得土地主要财税痛点及应对

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八、合作开发方式取得土地主要财税痛点及应对

面对融资环境趋于严峻，合作开发逐步成为房企经营的常态模式，而合作开发的税收风险就逐步显露出来。

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以上是房地产企业在拿地阶段涉及到的税务处理及疑难问题，众所周知，地产企业开发周期长，那么在施工阶段、预售阶段、完工阶段主要财税痛点有哪些呢？推荐穗友们学习《税苑微课》-《房地产企业财税实务处理》系列微课，以房地产企业的财税处理及纳税申报为主体内容，结合实务案例辅助到大家对日常申报业务的处理，全面了解房企开发财税风险及应对。

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